吴璟：上半年楼市“顶压前行”显转机，政策优化与品质升级共塑市场信心

清华大学土木水利学院院长、清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟在近日中新社国是直通车举行的“2025年中经济形势分析会”上对上半年房地产市场进行了深入剖析。他指出，上半年房地产行业在压力下前行，“转机与挑战并存”是其显著特征。相较于去年同期的严峻形势，“转机”一词更为贴切，市场整体延续了去年四季度以来的向好趋势，止跌回稳取得积极进展，政策组合拳是这一转变的核心驱动力。

清华大学房地产研究中心主任 吴璟 中新社 赵斌 摄

政策发力，市场显现积极信号

吴璟回顾道，自去年“9·26”政策及后续中央层面推出的“四个取消、四个调整、两个增加”等一系列组合拳落地，叠加地方政府“因城施策”的精准调整，有效释放了居民家庭的刚性和改善性住房需求。这不仅在短期内促进了成交，更重要的是推动了开发商和购房者两端信心的回升，市场开始显现良性循环的迹象。

从市场表现看，积极变化体现在多个维度：销售规模跌幅明显收窄，北京、上海、杭州、成都等主要城市的新房及二手房销售套数出现两位数增长或趋于稳定;价格降幅显著收窄，部分主要城市房价指数已企稳甚至出现小幅环比回升;土地市场回暖成为上半年亮点，3、4月份多个城市居住用地出让呈现量价齐升态势，尤其在北京、上海、杭州、成都等城市表现强劲，进一步巩固了市场信心。

吴璟特别强调，上半年房地产行业的一大显著变化是“好房子”概念的落地与崛起。5月1日起实施的《住宅项目规范》国家强制标准，显著提升了全国住宅品质的整体要求。各地配套出台的相关标准和导则，有力带动了新增住房供应质量的提升。与此同时，市场需求结构发生深刻变化，改善性需求在主要城市已超越首次置业，成为购房主力军。这部分人群对住房品质提出了全方位的高要求。

敏锐的房企把握住这一趋势，不仅满足新规，更主动推动产品线创新，提升产品力和交付力。上半年，多个主要城市涌现出一批高品质项目，受到改善型家庭的青睐，销售表现亮眼，形成了一定的市场辐射和带动效应。政策效果、市场好转与“好房子”新增长点的出现相互促进，共同助力市场信心持续恢复。

挑战犹存：多维“温差”需精准应对

吴璟同时指出，市场压力与挑战依然存在，呈现明显的“温差”现象：城市间温差突出，回暖主要集中在一线及热点二线城市(如北、上、广、深、杭、蓉)，部分三四线城市仍面临困难，库存去化周期是重要挑战;城市内部区域温差明显，热点区域表现积极，外围区域承压;业态间温差显著，住宅市场表现优于办公和商业用房;品质间温差显现，“好房子”市场表现优于平均水平，而品质一般的住房面临更大压力。这种多维度的分化意味着，热点城市、热点区域的“好房子”正引领市场整体止跌回稳，而其他领域则需要后续政策更精准、定向的支持。

此外，吴璟提到市场在5、6月份因外部环境变化出现一定反复，印证了6月国务院常务会议提出“更大力度推动房地产市场止跌回稳”的及时性与针对性。投资端挑战也需辩证看待：房地产开发投资、开工等指标同比仍有一定回落，这与当前“合理控制增量、盘活存量、提升质量”的供给侧调控思路，以及部分城市库存压力较大的现状相适应，是促进市场健康发展的必要措施。

展望未来，吴璟对政策环境的持续优化抱有信心。他重点解读了6月国务院常务会议提出的“稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险”16字方针，认为其表述和顺序都极具针对性。后续政策方向将包括：推动存量政策更好落实、打通原有堵点;不排除根据市场需要适时推出增量政策;以及充分发挥“好房子”、城市更新等新增长点的作用。他特别提到5月中办、国办发布的《关于持续推进城市更新行动的意见》，认为其中蕴含巨大的市场需求释放和行业转型发展机遇。

吴璟总结表示，在一系列政策推动及宏观经济向好的背景下，对主要城市房地产市场形势的持续好转、止跌回稳并得到巩固充满信心。